Аренда помещений на первых этажах жилых домов

Переуступить права. И обязанности

Максимальные цены – разумеется, на торговые площади в центре. Они могут достигать $5000 за кв. м в год – если это большое помещение на Тверской. Для магазинов, расположенных в центре, но не в первом ряду домов, арендные ставки заметно ниже – около $1000 за кв. м в год. На окраине цена снижается до $250-300.

Но все это – цены рыночные, а есть в Москве еще и такое явление, как муниципальная аренда. Помещения эти всегда стоили заметно меньше – что, кстати, не раз служило поводом для заявлений городских руководителей, включая мэра Юрия Лужкова, о том, что Москва приведет цены в соответствие с рыночными реалиями. Цены аренды действительно постоянно повышаются, но все равно они заметно ниже среднерыночных – сейчас находятся на уровне 50-60% от них.

Такая ситуация породила явление, называемое «продажей прав аренды». Открыто, правда, никто не продает: если фирма заявляет, что она уступает право аренды кому-то, контролирующие органы помещение у нее отберут. Поэтому продажа права аренды происходит иначе: юридическое лицо, имеющее договор с городом, переводит все свои активы на другие юридические лица; у фирмы остается только этот договор – и она продается новому владельцу. Номинально фирма остается прежней, а фактически ею владеют уже новые люди.

Несмотря на дешевизну аренды у города, этот вариант обладает и рядом недостатков. Во-первых, все хорошие помещения давно сданы и, как правило, пересдаются в субаренду более или менее легально по рыночным ценам. Во-вторых, при оформлении первичного договора аренды с городом арендатор должен, как правило, выкупить «право заключить договор аренды», т. е. единовременно заплатить некоторую сумму, которая определяется на конкурсной основе (конкурсы по продаже прав аренды регулярно проводятся в территориальных агентствах ДГМИ). Стартовые цены рассчитываются по специальной методике ДГМИ и зависят от местоположения, состояния и других параметров помещения. Часто эти конкурсы проводятся по предварительной договоренности с чиновниками, когда победитель известен заранее. Кроме того, город оставляет за собой право в одностороннем порядке изменять арендную плату.

Таким образом, арендовать у города не так уж и дешево. И к тому же менее надежно, чем арендовать у собственника. Соответственно, и цена несколько ниже.

Жить непрестижно, работать выгодно

Нежилое помещение для бизнеса можно и купить. Последние несколько лет все первые этажи в московских домах-новостройках делаются нежилыми. Это удобно для всех: жить на первом этаже всегда было неудобно и непрестижно, а для коммерческого использования эти площади подходят очень хорошо и пользуются большим спросом. Процедура приобретения нежилого помещения на первом этаже ничем не отличается от покупки квартиры в новом доме – они тоже, как правило, реализуются «на котловане». Можно заключить договор соинвестирования непосредственно с фирмой-застройщиком или купить через агентство недвижимости.

В целом этот рынок, как и квартирный, достаточно чистый – скандалов, связанных с тем, что кто-то заплатил деньги, а помещения не получил, в последнее время не было. Хотя определенная доля риска, несомненно, имеется – в первую очередь из-за возможного несоблюдения сроков сдачи объекта.

Цены на первые этажи вполне соизмеримы с квартирами: в районах массовой застройки нежилые помещения продаются от $1000-1200 за кв. м, в центре – до $5-6 тысяч. Ремонт необходим, поскольку реализуются площади без отделки, т. е. в состоянии голого бетона. Минимальные вложения в обустройство составят от $150 за кв. м.

Еще один вариант – приобретение квартиры на вторичном рынке. Правда, использовать ее под торговлю или офис запрещено – статья 288 Гражданского кодекса РФ гласит, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан, а все остальное возможно лишь после перевода квартиры в нежилой фонд. В Москве эта процедура регламентируется распоряжением мэра 560-РМ от 11 ноября 1994 года «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд».

Делиться надо

Документ признает три основания для того, чтобы превратить жилое помещение в нежилое: оно непригодно для постоянного проживания; оно временно непригодно (на период до устранения причин); исключительные случаи «целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда». Последнее основание настолько растяжимо, что позволяет сделать нежилым практически любое помещение на первом этаже.

Однако власти прекрасно понимают, что перевод вы затеваете с целью получения доходов. И требуют поделиться – на официальном языке это называется «оплатой разницы стоимости жилого и будущего нежилого помещения».

Чисто технически перевод начинается со сбора согласований в Госпожнадзоре и Санэпиднадзоре. В институте Мосжилниипроект или другой организации, имеющей лицензию на подобного рода деятельность, нужно получить техническое заключение о состоянии конструкции дома. Пункт, о который разбивались надежды очень многих, – заключение районного архитектора о возможности обустройства отдельного выхода. Московские власти считают, что негоже, чтобы многочисленные посетители офиса или магазина топтали общественное парадное; а отдельный вход не должен портить архитектурный облик здания.

Все эти документы вместе со справками, полученными в БТИ, ДЕЗе, а также копиями документов владельца квартиры (для частного лица – паспорт, для фирмы – учредительные) подаются в районную Межведомственную комиссию (МВК). Если на предварительной стадии все было сделано правильно, МВК обычно в течение месяца выносит положительное решение.

Следующий этап – финансовый. Городское БТИ выдает «Справку о разнице стоимостей помещений при переводе их из жилищного фонда в нежилой», окружная Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом указанную в ней сумму утверждает. Предсказать, какой именно будет цифра, довольно сложно – БТИ учитывает более 20 параметров, включая и общую площадь, и состояние дома, и назначение будущего нежилого помещения. В общем, для частных лиц сумма обычно бывает $100-300 за кв. м.

После оплаты собственник получает комплект документов, включающий выписку из протокола городской МВК, выписку из протокола Комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом Москвы и распоряжение по городскому Департаменту жилищной политики и жилищного фонда (бывший ДМЖ) о выводе квартиры из жилищного фонда. Теперь осталось известить БТИ об изменении статуса помещения и провести государственную регистрацию в Москомрегистрации.
Ходить по инстанциям самому владельцу недвижимости нет никакой нужды – многие риэлторские компании готовы взять на себя все хлопоты. Это займет три-шесть месяцев и будет стоить около $50 за кв. м.
Светлана Муханова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Realty, отмечает, что в Москве уже сложился круг небольших инвестиционных компаний, которые покупают квартиры на первых этажах, переводят их в нежилой фонд, проводят перепланировку и сдают в аренду под торговые цели.

– Они получают доход до 30-40% годовых. При всей гениальной простоте схемы эта деятельность требует очень тщательной предварительной работы, правильной оценки стоимости квартиры, умения видеть перспективу (получится ли помещение сдать под магазин, будет ли этот магазин рентабельным и т. д.). Могу сказать, что для клиентов агентства такую работу почти не проводят, она очень трудоемка даже по сравнению с обычной агентской деятельностью, – поясняет Светлана Муханова.

Лучший выход – это вход

После того как юридическая процедура завершена, необходимо провести в помещении некоторые перепланировки. Главная из них – создание отдельного входа. Без него эксплуатация нежилого помещения не допускается, вход через подъезд невозможен. Единственное исключение – если все квартиры в подъезде переведены в нежилой фонд. За соблюдением этих правил следит огромное количество надзорных органов, плюс свои претензии могут предъявить соседи.

Инстанция, выдающая разрешения на устройство отдельного входа, – районный Архитектурно-планировочный отдел (АПО). Заключение о том, что сделать его в принципе возможно, АПО дает еще на предварительной стадии, когда помещение только переводится в нежилой фонд. Теперь же предстоит получить полноценное разрешение. 

Первое, что необходимо иметь, – проект. Выполнить его должна организация, имеющая лицензию на проектную деятельность. В Москве их множество, любое лицензированное архитектурное бюро имеет такое право. Есть ряд организаций, специализирующихся на этих проектах. Как правило, это бывшие государственные НИИ, хорошо знающие этот вид работы и все инстанции, которые предстоит пройти. Стоит проект отдельного входа около $800.

Проект необходимо согласовывать с многочисленными инстанциями – балансодержателем дома, Санэпиднадзором, Госпожнадзором, Газотехнической инспекцией и т. д. До недавнего времени это было довольно хлопотно. Но с прошлого года в администрации Москвы проявилось новое веяние – работа по принципу «одного окна», и архитектурные органы уже практически полностью перешли на него. Суммы, которые необходимо заплатить за согласования, постоянно меняются, но в любом случае они меньше, чем стоимость проекта. Вполне реально уложиться в $500. Сроки – от месяца до трех. За это время проект изучит художественный совет Москомархитектуры, который должен решить, не уродует ли новое сооружение облик города.

Архитектурные осложнения

Возможны, однако, сложности. В том месте, где вы решили устроить крыльцо, могут проходить коммуникации. Многие московские дома довоенной постройки подвергались усилению, в стены закладывали металлические швеллеры – и может случиться, что проходят они как раз там, где вы хотите прорубать вход. Другой случай, когда крыльцо «съедает» часть тротуара, в этом случае за согласованием приходится обращаться в ГАИ, если же новый подъезд выходит на газон – добывайте еще одно разрешение в Москомприроде.

Не стоит сбрасывать со счетов и проблему соседей. Если окажется, что козырек над вашим входом облегчает проникновение с улицы в окна квартир второго этажа, АПО потребует письменного согласия жильцов. Иногда жители сами начинают жаловаться в районную управу или префектуру. Все это может повысить стоимость согласования. Вероятно, придется вход подвинуть, что-то изменить. Но обычно всегда можно договориться.

Если крыльцо занимает площадь более 10 кв. м, в числе прочих согласований необходим договор с Департаментом земельных ресурсов Москвы (бывший Москомзем) об аренде земельного участка. Это и дополнительные траты, и хлопоты – так что затевать столь масштабное сооружение вряд ли имеет смысл. Если же крыльцо меньше – никаких проблем нет. Кроме того, с прошлой осени все отдельные входы, выходящие на основные магистрали города, необходимо согласовывать с Федеральной службой охраны (ФСО).

Часто владельцы нежилых помещений бывают недовольны небольшими окнами и мечтают их расширить. Как правило, расширять их по горизонтали нельзя – это означает ослабление стен, и ни один надзорный орган никогда не даст согласие на такое вмешательство в конструкцию здания. А вот увеличивать их по вертикали можно, поскольку примерно два метра стены под окном не несут вообще никакой нагрузки и могут быть безболезненно удалены. Практически любое окно можно продлить до пола – но, разумеется, на это требуются примерно такие же согласования, как и на отдельный вход. Это касается и перепланировок внутри помещения – в целом технология такая же, но отсутствует утверждение на художественном совете, так как здесь нет изменений внешнего облика здания.