Компании, которые предоставляют брокерские услуги, ведут работу по агентскому договору и получают оплату за услуги в виде комиссионных. Как правило, размер вознаграждения определяется в процентном соотношении от результата сделки:
Альтернативой брокериджу являются собственные подразделения или специалисты по аренде в компании владельца (девелопера) коммерческой недвижимости.
Основополагающие документы брокериджа
Брокерская компания представляет интересы владельца коммерческой недвижимости, согласно составленному агентскому договору. При работе с потенциальным арендатором и покупателем используется комплексное досье объекта, в котором предоставлено подробное описание реализуемого объекта недвижимости, его зона охвата, потенциальные покупатели (для ТЦ), торговый план. В арендном плане приводятся базовые арендные ставки брокериджа. Отношения с арендатором строятся на основе оферты, предварительного договора и договора купли-продажи (аренды). Концепцию объекта коммерческой недвижимости, торговый план, арендный план, досье, оферту, предварительный договор и договор купли-продажи (аренды) разрабатывают специализированные консалтинговые компании.
Брокеридж торгового центра: что могут профессионалы?
Брокеридж коммерческого объекта Пул арендаторов торгового центра обязательно должен быть правильно сформирован, это одно из важнейших условий доходности ТЦ. Рекламные кампании и концепция продвижения - это только половина успеха. Заинтересовавшись увиденной рекламой, покупатель, тем не менее, может абсолютно разочароваться в ТЦ, обнаружив там крайне несистемный набор торговых точек. В таком случае поиск товара станет долгим и мучительным блужданием по переходам и этажам, а такое не многим под силам выдержать.
Здесь очень важно понимание и знание рынка, способности к определению маркетинговых стратегий, способность разобраться в хитросплетениях законодательных актов и весомый опыт в создании качественных бизнес-планов.
При неправильном подборе и размещении арендаторов страдать будут и сами торговые операторы: неблагоприятное соседство, сказывающееся на имидже, нежелательная конкуренция, в скором времени это может привести к смене арендаторами ваших площадей на другие, с более комфортные условиями для ведения бизнеса.
Пул арендаторов, представляющий собой целостную систему, характеризуется наличием синергетического эффекта – когда эффективность построения системы сказывается на росте показателей каждой ее составляющей. Создание эффективного пула арендаторов – задача, которую решает брокеридж – услуга, сравнительно недавно появившаяся на российском рынке недвижимости. Кроме того, брокер должен уметь выстраивать отношения с клиентами, что во многом зависит от его личностных качеств: коммуникабельности, умения убеждать, способности искать компромиссы.
Разработка концепции торгового центра подразумевает определение товарно-тематических зон и определение тарифно-маркетингового плана, учитывающего местоположение помещений в структуре торгового комплекса и товарные группы предполагаемых арендаторов.
Брокеридж ТЦ – это очень гибкий процесс. Во время реализации проекта его концепция может неоднократно подвергаться корректировкам. И чем качественнее она будет проработана, тем меньшее количество изменений придется в нее вносить.
Наибольший приток покупателей обеспечивают якорные арендаторы. В большинстве своем ими являются крупные магазины – гипер и супермаркеты. Кроме того для посетителей привлекательна индустрия развлечений: боулинги, кинотеатры, детские развлекательные комплексы.
Остальные арендаторы набираются только после выбора якорных, что позволяет определить целевую аудиторию посетителей. Определившись с целевой аудиторией можно составить четкое представление о том, на кого именно ориентирован проект создания ТЦ. Портрет целевой аудитории будущего покупателя может зависеть от множества факторов: от количества жителей микрорайона, находящегося в пределах пешеходной доступности, пешеходных и транспортных потоков вблизи от ТЦ, потребительской способности населения.
При выборе якорных арендаторов не случайно предпочтение отдается популярным брендам. Их имя и репутация уже сами по себе работают на увеличение потока потребителей. Кроме того, активная рекламная компания, которую способны развернуть на начальной стадии развития торгового центра крупные торговые сети, будет работать на общий эффект.
Создание пула арендаторов и разработка концепции ТЦ - это далеко не всё, чем ограничена деятельность полноценного брокериджа. Фактически он является связующим звеном между арендатором (владельцем торговой точки) и арендодателем (владельцем ТЦ).
Даже после того, как торговый центр начал функционировать и, казалось бы, вполне успешно развивается, брокер должен периодически анализировать потребительскую аудиторию и готовить рекомендации по оптимизации арендной политики, что позволит постоянно поддерживать конкурентоспособность торгового центра на высоком уровне.
Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras.ru