Выбираем помещение для офиса - какой формат выбрать стрит или офисный центр?
8(903)922-48-83 Время работы с 9:00 до 18:00 + Разместить объект
База собственников
коммерческой недвижимости
Красноярска Стрелка
Помогаем вам с 2008 года
База собственников
коммерческой недвижимости
Красноярска Стрелка
 

Выбираем помещение для офиса - какой формат выбрать стрит или офисный центр?

Выбираем помещение для офиса - какой формат выбрать стрит или офисный центр? Выбираем помещение для офиса, - какой формат выбрать стрит или офисный центр? Выбираем помещение для офиса, - какой формат выбрать стрит или офисный центр? Еще совсем недавно, когда на рынке коммерческой недвижимости были только офисные центры, располагающиеся в советских административных зданиях, вопрос расположения приличного офиса в формате офисного центра вообще не стоял.

Если для ведения бизнеса нужен был представительный офис, то единственным выходом было выбирать помещение с отдельным входом (в идеале небольшой особняк), сделать там соответствующий ремонт (снаружи и внутри) и принимать клиентов. Выбора не было - тратится на ремонт всего административного здания (даже для отделки фасада) ради офиса в 150 - 300 кв.м. - нецелесообразно. 

Поэтому недостатки для офиса формата «стрит-ритейл» (первых этажей жилых домов), такие как:

• необходимость организации хозяйственных площадей (кладовок)

• оплата аренды коридоров и санузлов (расчет общей площади)

• общение с пожарниками и СЭС и т.п.

• забота об уборке помещений и других хозяйственных нужд, воспринимались как данность.

Соответственно и представительский офис мог себе позволить далеко не каждый бизнес. Также в случае аренды был риск сделать дорогой ремонт за свой счет и получить от собственника повышение арендной ставки. Поэтому чаще всего для организации представительского офиса помещение покупалось в собственность, а это тоже не дешево.
 
Развитие офисных центров. 

На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости Красноярска появляется все больше офисных центров с помещениями представительского уровня (класс «А» и «В+»). В данных офисных центрах уже есть зона ресепшн, на которой вашим гостям помогут сориентироваться и направят именно к вам. Отделка снаружи здания и внутри сделана на высоком уровне. Есть системы кондиционирования и приточно - вытяжной вентиляции. Зачастую есть зона переговорных комнат и кафе, где можно обсудить с партнерами условия сотрудничества. Обычно в офисах класса «А» располагаются крупные статусные компании, которые занимают большие площади от нескольких этажей, иногда специально для них даже выделяются отдельные входы (Ванкорнефть - дочка Роснефти в БЦ "1 Башня").

В офисе класса В+ располагаются компании менее статусные, которые ценят комфорт, но не нуждаются в дополнительном подчеркивании своего статуса. При этом обычно они занимают довольно большие площади (от одного этажа здания). 

Какой формат выбрать 

Сравнивать формат офисного центра со стрит-ритейлом будем со следующими допущениями:
• Стрит будем сравнивать с офисными центрами класса «В+». В нем не сделать помещение, приравненное к офисному центру класса «А». Это касается окружения, парковки. Для бизнеса, ориентированного на класс «А», единственной возможностью будет обустройство особняка с огороженной территорией. Среднему (тем более малому) бизнесу просто нецелесообразно нести такие расходы.

• В формате стрит-ритейла рассматриваем только изначально спроектированные коммерческие помещения на первых и вторых этажах жилых комплексов. Никаких квартир, переведенных в нежилое – их можно сравнивать только с офисными центрами класса «С».

 • Мы выбираем помещение именно для офиса, в котором не рассматриваем ведение торговли.

Итак, какие факторы необходимо учесть, и о чем не забыть при сравнении помещений разных форматов: 
1. Площадь. В офисном центре речь идет о полезной площади, в то время как в формате стрит-ритейла площадь включает коридор, санузел, хоз.помещение (кладовку) которыми может быть занято около 20% общей площади. 
2. Стоимость. Исходя из предыдущего пункта, сравнивайте стоимость 1 квадратного метра полезной площади.
3. Ремонт. В офисных центрах класса «В+» помещение обычно уже предлагается с готовым ремонтом, готовое к въезду. В помещении формата стрит-ритейл возможно нужны будут затраты на отделку фасада (мы же выбираем представительный офис).
 4. Уборка помещения. В отдельном помещении формата стрит-ритейл готовьтесь сами решать вопросы с уборкой помещения и его содержанием (лампочку поменять, дверь подрегулировать и т.п.). Можно обратиться в клининговую компанию. В бизнес - центре все эти вопросы решаются через управляющую компанию. 
5. Общение с надзорными органами. В помещениях формата стрит-ритейл предписания пожарников и СЭС выписывают вам, даже если вы просто арендуете это помещение. А дальше вы должны решить с собственником помещения как, устранить нарушения. В офисном центре эти вопросы берет на себя управляющая компания. Выбор площадей в Бизнес центрах начинается от 24 кв.м (но чаще от 50 кв.м.). Помещения формата стрит-ритейл очень редко бывают меньше 100 кв.м. 

Новые форматы бизнес-центров. 

Конкуренция форматов (вторые этажи в жилых комплексах все также трудно использовать подо что-то кроме офисов) толкает крупные строительные компании Красноярска все больше ориентироваться на конечных клиентов (предпринимателей). Так появляются новые форматы.

 Второй этаж коммерческих помещений в жилом комплексе «Малые кварталы на Южном берегу» позиционируют как горизонтальный офисный центр с отдельным входом, стойкой ресепшн и управляющей компанией. При этом площади кабинетов начинаются с 14 кв.м. Тем самым компания СМ Сити исключила почти все недостатки формата стрит-ритейл для офисных помещений. 
Единственный нюанс – сделать здесь представительный офис не получится. Здесь будет просто комфортный офис для работы. 

С другой стороны преобразуется формат Бизнес-центров. Строительная компания «Монолит» представила формат бизнес-центра как раз для организации представительного офиса. Офис здесь может выполнять следующие функции: 
• «фронт офис» по работе с клиентами для коммерческой дирекции, либо для всех топ.менеджеров компании 
• быть комфортным местом пребывания собственника бизнеса. Последнее время собственники все чаще предпочитают располагаться в помещении отдельном от их бизнеса. Именно это рекомендуют консультанты для того, чтобы настроить работающую независимую систему бизнеса – бизнес отлично работает сам и приносит дивиденды. 

Офис в таком бизнес-центре не требует больших затрат – площадь офиса начинается от 35 кв.м. Компания в данном проекте пошла еще дальше – она анонсирует дополнительные опции службы ресепшн для более комфортного пребывания в комплексе, такие как встреча и проведение гостей, заказ авиа и ж/д билетов и гостиниц. Данная концепция бизнес-центра соответствует одному из посткризисных методов оптимизации затрат предприятия – все работники не встречающиеся с клиентами располагаются в «бэк офисе» (возможно на производстве или офисном центре ниже классом). 

В данной статье мы не будем рассматривать вопрос покупать или арендовать помещение под офис. А так же вопрос о том, какие методы финансирования при этом можно использовать (коммерческую ипотеку и лизинг недвижимости). Главное, должно остаться понимание, что покупка помещения - это не снижение ежемесячных затрат бизнеса, а инвестиция собственника, которая должна приносить доход в виде арендных платежей. 

Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras.ru

Вернуться к списку "Советы экспертов"







Позвони и расскажем, как можем помочь в привлечении арендаторов или покупателей на ваши офисы:

8(903)922-48-83