07.12.2020

Георгий Куприянов: Слухи о повальном переходе в хоум-офисы слишком преувеличены

Как опыт работы из дома перекроит рынок офисной недвижимости, выстрелят ли коворкинги и какие коммерческие площади остаются инвестпривлекательными даже в коронакризис.

#СВОЕ ДЕЛО

Об этом «ДК» поговорил с руководителем группы компаний «Коммерческая недвижимость Красноярска» Георгием Куприяновым.

Георгий, обрисуйте настроение на рынке офисной недвижимости одним словом. Это...?

— Суматоха, суета, неопределенность… В Красноярске нет никаких клубов собственников коммерческих площадей, а значит, и консолидированной позиции рынка. Главный тренд — все, даже растущие в выручке продритейлеры, просят о скидках. Думаю, после окончания карантина «шторм» только усилится. Все ждали, что основные закрытия придутся именно на карантин, но у многих бизнесов не было глобальных причин закрываться: они или получили скидки по аренде, или не платили ее вообще. После открытия бизнесы поймут реальный спрос в своем секторе.

И многим придется закрыться — уже не в превентивном формате, а по факту. Вслед за перераспределением финансов в бизнесах произойдет и перераспределение рынка офисной недвижимости. Прогноз — вакантных площадей станет больше, они уже начали появляться. Как результат — не исключено снижение ставок.

Арендаторам, скорее, приходилось драться за скидки, или понимание, что все в одной лодке, помогало получить дисконт быстро и без боя?

— Основная тенденция — собственники идут навстречу, предоставляя дисконт от 30 до 70 %. Но это только на период карантина, максимум — до сентября. Есть пример, когда управляющая компания решила вообще не брать арендную плату на период локдауна. Другой офисный центр берет со своих арендаторов 200 рублей в месяц — исключительно на то, чтобы содержать охрану и обеспечивать сохранность имущества. Получается дешевле склада. Многие собственники решили пригнуться вместе с арендаторами в кризис, проскочить это время, а после дружно расправить плечи и идти дальше.

Те, кто категорически не готов рассматривать снижение ставок, конечно, тоже есть. Назвать такое поведение дальновидным сложно. Арендатор не обязательно тут же съедет, хотя это вероятный сценарий, но совершенно точно поймет, что собственнику офисного центра, в общем-то,

все равно. И как только появится возможность, бизнес сменит локацию, потому что лояльная управляющая компания, с которой в сложный момент можно договориться, — это важно.

Смена локаций — один из маркеров турбулентного времени. Сейчас этот тренд актуален?

— Движение на рынке действительно есть. Первая тенденция — средние компании переезжают в маленькие офисы. Такие примеры есть в туриндустрии: точка продаж закрыта, но компания берет небольшой кабинет, чтобы переждать кризис. Спрос на средние площади немного прогнулся, а вот небольшие офисы арендаторы активно смотрят именно для экономии бюджета. При этом вопрос классности офиса отходит на второй план: за счет небольшой площади сумма аренды даже в бизнес-центре класса В или В+ будет небольшой.

Вторая тенденция — офисы ищут крупные и госкомпании, которых либо не устраивает текущее состояние объектов, либо штат компании перерос площадь офиса. Для них текущая ситуация на рынке не критична, потому что они ищут помещение вдолгую — условно на 10 лет, и временная коррекция рынка не играет никакой роли. У таких арендаторов, как правило, нет глобальной цели сэкономить на офисе. Скорее, есть задача переехать в лучшее место при сохранении ставок.

Как в зависимости от классности офисов скорректировались ставки аренды?

— В первую очередь дешевеет класс С. Качественные площади если и резко падают в цене, то в исключительных случаях, например, собственнику бизнес-центра нужно выплачивать кредит. Таких примеров сейчас все меньше, потому что банки больше не боятся забирать недвижку и не ждут до последнего. Напротив, они наращивают пул объектов, создавая под эту задачу отдельные управляющие компании.

Точно не стоит ждать бросовых цен на офисные центры класса Б+, А, А+: такие площади в Красноярске в дефиците, спрос на них есть всегда. Плюс в качественных офисах сидят стабильные и платежеспособные топовые арендаторы, а они редко переезжают.

Как сильно рынок офисной недвижимости может перекроить массовый опыт работы в хоум-офисах?

— Слухи о повальном переходе компаний в хоум-офисы слишком преувеличены. Бизнесы, которые вынужденно ушли на удаленку, говорят примерно одно: работа вроде бы идет, но реальной картины происходящего нет ни у одного руководителя. Это движение на ощупь в полной темноте. За счет того, что сейчас цели, задачи, требования чуть снизились, такой расклад воспринимается нормально, но только пока. Мое мнение — через два-три месяца хоум-офиса бизнесы столкнутся с глобальным кризисом управления.

Долго закрывать глаза на все недочеты бизнес-процессов, списывая их на удаленку, нельзя. Нередко, «работая» в хоум-офисе, сотрудник занимается исключительно своими делами, заставляет себя выполнить только то, что «подгорает», не в силах перейти к важным задачам. Хоум-офис — это определенный склад ума и даже семейное положение: как папа четверых детей, который пробовал работать из дома, знаю об этом не понаслышке. Поэтому компания, решившаяся на хоум-офис, должна быть готова к ротации персонала. Возможно, не в ущерб бизнес-процессам этот формат работы приживется в ряде специфичных бизнесов, таких как IT.

Может ли коронакризис перезагрузить другой формат офисных пространств — коворкинги?

— Да! Именно сейчас у гибких офисных пространств есть очень хорошие шансы на жизнь. Даже в мирное время, а сегодня особенно, организации «дышат», просто никто не хочет этого замечать. Удобно заехать в сезон в 300 «квадратов» и остаться там же в не сезон, несмотря на то, что спокойно можно было бы ужаться до 100 кв. м.

Когда мы слышим, что в Москве коворкинг в офисном центре запускается на площади 6 тыс. «квадратов», нужно понимать, что это не обязательно формат для фрилансеров-одиночек. В Красноярске в коммерческом блоке гостиницы Ibis-Novotel работал коворкинг с нарезкой небольших, по 10–12 кв. м, огороженных стеклом офисов — и они все время были сданы. Другой пример — коворкинг исключительно для агентов недвижимости, где есть рабочие места и сопутствующие специалисты: ипотечный брокер, юрист.

Гибкие пространства — это еще и один из форматов работы на удаленке, потому что команде все равно периодически надо где-то собираться, и идеальный вариант рабочего места на сезон.

Все чаще застройщики проектируют офисы как часть жилого комплекса. Откуда этот тренд?

— Первое — в Красноярске не хватает качественных офисных площадей. Второе — в ряде случаев офисная недвижимость приносит больший доход, чем сдача в аренду торговых площадей на первых этажах зданий. Третья причина — наличие в Красноярске стабильных топовых арендаторов, которым всегда хочется быть в топовых местах. Так как больших офисных объектов на выходе пока нет, арендаторы охотно рассматривают и такие варианты.

Офисные пространства как объект инвестирования — сейчас время покупать или взять паузу?

— Карантин вряд ли изменит золотое правило держать средства в нескольких корзинах — и не только в деньгах. Недвижимость — это как минимум один из самых надежных объектов для вложений. Однако нужно очень внимательно выбирать сегмент. Есть тенденция повышения качества офисов — на этом фоне непонятно, что будет с классом С. Плюс в такие объекты в ближайшей перспективе придется еще и вложиться: сделать реконцепт, капитальный ремонт.

Новые проекты высокой классности: А+, А, В+ — самые интересные в офисном сегменте с точки зрения инвестиций. Тем более в Красноярске с его «голодным» рынком: вспомните, тот же «Баланс» рынок съел моментально. Офисы высокой классности стоят дороже, но они стабильнее — их выбирают солидные компании. Сейчас мы наблюдаем один новый проект на ул. Партизана Железняка: бизнес-центр класса В/В+ с довольно высокой ставкой, 950 рублей за «квадрат». Проект за счет спроса на мелкие офисы, от 18 до 30 «квадратов», довольно быстро заполняется. При выборе стоит взять в расчет и уровень профессионализма управляющей компании. Она должна стать помощником в управлении объектом, а не создавать ситуации, при которых собственники будут переманивать друг у друга маленьких арендаторов: как результат — доходность будет падать.

Словом, если вкладываться, то в офисы только высокого класса: как и на любом другом рынке, люксовые форматы даже в кризис проседают не сильно.

Наталья Повольнова

Источник: Деловой квартал