Как поменялся рынок коммерческой недвижимости Красноярска с начала пандемии

Пандемия нанесла сокрушительный удар по большинству сфер бизнеса — общепиту, услугам, развлечениям, непродовольственным магазинам. Вместе с ними пострадали и владельцы коммерческой недвижимости. Они либо потеряли своих арендаторов, потому что те съехали, либо существенно урезались в доходах. Мы решили разобраться, ждет ли в ближайшее время закрытие офисные и торговые центры Красноярска.

На сегодня, по оценкам опрошенных экспертов, пустуют около 30% офисных площадей в городе, идет большой отток бизнесменов-арендаторов из крупных и мелких ТРЦ. При этом найти новых, даже по сниженным арендным ставкам, владельцам не удается. Но появился спрос на склады, где предпринимателям теперь нужно хранить свое вывезенное из торговых точек оборудование.

Вот как свое видение рынка описывает руководитель управляющей компании LeveL Сергей Смирнов.

— У нас сразу на всём начинают экономить. Головные компании преимущественно находятся в столице, они от себя любимых ничего не оторвут, а от регионов отрежут обязательно. При том что в Москве уровень ставок аренды практически не изменился в центрах А и Б класса. А у нас в «Европе» четыре этажа стоят пустых уже месяца два, — считает собеседник.

Также дефицит, говорит Сергей Смирнов, в арендаторах испытывал БЦ «Вертикали» на Взлётке, поскольку кабинеты там занимали в основном мелкие предприниматели. В здании на Мира, 19 освободилась почти тысяча квадратов. Аналогичная ситуация в «Кванте», где фактически пустуют два этажа. Около 50 компаний хотят съехать из ТРЦ «Июнь», говорит юрист Татьяна Ларина, которая представляет их интересы и пытается урегулировать вопросы с администрацией здания.

С коллегой по рынку согласен и руководитель АН «Деловой Красноярск» Евгений Ронжанин.

— Все, кто мог, взяли ноутбуки подмышку и ушли домой. Собственно, эти площади [стоят] пустые, либо с большим дисконтом. В Красноярске сейчас можно целиком снять здания, и очередь на них не стоит. Даже в центре есть неплохие, которые можно арендовать по цене нереально низкой до коронавируса. Мы сдавали по 900 рублей за квадрат, сейчас — 500, — приводит пример риелтор. — По складам и производственным площадям ситуация проще: бизнес покрупнее сохранил свои площади в период пандемии, некоторые увеличивают свои площади. У нас есть несколько интересных сделок по покупке и аренде. В такое, знаете, равновесие рынок пытается прийти. Люди научились с этим жить и работать. Цифры еще не подсчитаны, по результатам 2020 года будем смотреть, сейчас картинку не видно. Многие встали на паузу, лишь бы сохранить имеющееся.

Пример собеседника показывает, что арендные ставки существенно корректируются. Однако назвать среднюю сумму за квадрат эксперты отказываются — слишком большой разброс, а реальные цифры закреплены в договорах между компаниями и отличаются от публичных предложений. Из-за сложившегося положения, сетуют девелоперы и риелторы, появилось много манипуляций со стороны крупных игроков, которые не пострадали в «корона»-кризис.

— Все же понимают, что единственное, что работало — это аптеки и магазины. Допустим, как объяснить приход крупной ритейлерской сети по всем арендодателям страны с требованием (даже не с предложением) снизить ставки до 60%. Как это можно объяснить, если не спекуляцией? Как объяснить приход угольной компании пересмотреть ставку на 30%, что у них изменилось, у золотодобывающих компаний? Как объяснить приход крупнейшей логистической компании в стране «Деловые линии» с требованием сократить ставку в два раза, когда они единственные в городе арендуют склад в 30 тысяч квадратов таким объемом. Мы у себя всё отфильтровали, у нас мало что изменилось по ставкам, как ни странно, никто не съехал, погрозили пальцем, — добавляет представитель LeveL Сергей Смирнов.

Впрочем, в компании «Деловые линии» заявили, что не обращались с просьбой снизить ставку, а площадь склада — всего 6 тысяч «квадратов».

В зданиях, где находятся крупные игроки, массовых оттоков не наблюдается, говорит он.

— В «Балансе», например, всё хорошо — там крупные предприятия. Что касается торговых комплексов, то там всё сложно и плохо. У меня нет в портфеле торговых площадей, но кого-то мы консультируем. Например, Dommer отделался легким испугом: поток покупателей спал, но при этом все операторы в здании работали благодаря тому, что это площадка для дизайнеров. Работа дизайнеров, продажа в строительных магазинах ни на день не останавливались. Доходы снизились, но они не так пострадали, как «Планета», например.

При этом арендаторы «Планеты» в смутном июне били во все колокола и пытались добиться от властей разрешения на работу. 254 компании подписали коллективное письмо губернатору, где обещали соблюдать все меры безопасности. Сами же владельцы самого большого молла за Уралом оценили убытки за два месяца простоя в 233 миллиона рублей. Впервые за долгое время в компании раскрыли свои показатели: за это время выплаты по кредитам в банках составили почти половину этой суммы — 144 миллиона, коммунальные услуги — 4,4 миллиона, расходы на управление торговым центром — 30,6 миллиона, заработная плата — 7,5 миллиона. Расходы на эксплуатацию объекта (клининг, охрана, обслуживание инженерных систем и прочее) по итогам апреля и мая — 9,9 миллиона рублей.

В названых суммах кредитов эксперты рынка видят некоторое лукавство, но тяжесть состояния площадки не отрицают.

— «Планета» стрижет с рынка и будет это делать еще лет пять точно, — уверен Смирнов. — С точки зрения торговой недвижимости, они сразу заработали на полную катушку после разрешения. Как миллион посетителей у них ушел в марте, так он и вернулся к сентябрю, а может быть, даже больше. Другой вопрос — как арендаторы готовы к этому. Думаю, много «толкотни» по условиям.

При этом после официального разрешения работать, на последней неделе августа и в начале сентября, в торговые центры хлынул поток красноярцев. Они спешили подготовить детей к школе. Трафик превысил докарантинный уровень на 6%, такую статистику приводит ИТ-компания «Эвотор», которая занимается обслуживанием онлайн-касс на уровне всей страны.

Однако, как говорят эксперты, глобальная перестройка рынка коммерческой недвижимости Красноярска началась несколько лет назад, и коронавирус стал всего лишь большим толчком. С торговыми центрами, в отличие от других регионов, и ранее ситуация была «грустная». Причина в том, что покупатели стали отдавать большее предпочтение онлайн-шопингу. Поэтому бизнес уходит из престижных бизнес-центров на площади попроще или вообще на сервисные склады. Новый интернет-формат без привязки к месту активно тестируют аптеки, магазины, развиваются дата-центры, кол-центры.

Источник: ngs24.ru