Надо ли привлекать Управляющую компанию?

Застройщик не задавался вопросом о создании собственного управляющего подразделения, а других вариантов и вовсе не было. В это же время начали появляться и первые российские девелоперы. Ввиду необходимости, они создавали свои управляющие подразделения, которые довольно быстро получали нужный опыт, занимаясь внедрением персонала, который уже умел управлять отдельными объектами. Начала нарастать борьба за квалифицированных сотрудников и компании начали создавать собственные обучающие базы для специалистов в сфере эксплуатации. Расходы оказались высокими и чтобы превратить расходы в доходы, некоторые девелоперы стали выделять управляющие подразделения в автономные организации, предлагая услуги по управлению другим компаниям.

Однако, на тот момент не было серьезной конкурентной борьбы между собственниками крупных объектов коммерческой недвижимости. И для них выгода от обращения к профессиональным управляющим компаниям была неочевидна, и услуги таких компаний были мало востребованы рынком.

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости показывает активный рост. С чем неотъемлемо связана и возросшая конкурентная борьба между крупными объектами коммерческой недвижимости. Как следствие, чтобы повысить привлекательность своих объектов, собственники начали обращать внимание на профессиональных управляющих.

На возросший спрос моментально отреагировали международные компании и на сегодняшний день некоторые известные консалтинговые фирмы открыли собственные УК. Кроме того на российский рынок намечается выход международных профессиональных УК.

Рынок УК только начинает покорять Россию

При комплексном управлении объектом, включающим в себя значительную торговую составляющую, УК берется за решение следующих вопросов:

• Эксплуатация объекта (техническая эксплуатация, охрана, клининг и т.д..);

• Управление арендными отношениями;

• Управление финансовым потоком (контроль оплаты арендных ставок, разработка рекламного и эксплуатационного бюджетов и т.д.);

• Управление рекламными компаниями;

• Привлечение дополнительной доходности.

На рынках мирового масштаба привлечение профессиональных управляющих на крупный объект недвижимости является нормальной практикой. Никто даже не думает, что управляемый силами собственника объект сможет составить хоть какую-то конкуренцию объектам, которые обслуживают профессиональные управляющие компании. Отличие между управляющими подразделениями девелопера и управляющей компанией состоит в том, что УК не будет создавать своей эксплуатирующей службы на объекте недвижимости, а наймет профессиональную FM-компанию. Вообще большинство функций УК передает на аутсорсинг, а сама компания занимается не выполнением самих работ, а именно управлением.

В чем же состоит целесообразность привлечения УК к управлению торговым центром? Как финансово оправдывается появление на объекте сторонней управляющей компании?

Создание и реализация концепции объекта недвижимости при участии УК

Стоит начать с того, что управляющая компания начинает свою деятельность еще на самом стартовом этапе - разработке концепции будущего объекта недвижимости. Что, надо сказать, позволяет сделать будущий ТРЦ намного более эффективным и продуманным, нежели если бы он был построен и продуман силами самого собственника или же с привлечением консалтинговой компании. На практике консалтинговые компании мало заинтересованы в успешном будущем своего клиента, их больше интересует успешное "настоящее". 

Так, были случаи, когда консалтинговая компания предлагала расположить ТРЦ в два этажа, хотя территория была обширная и здание поместилось бы и в один этаж. Как итог, компания-заказчик несла убытки в виде ежегодных расходов на благоустройство прилегающей к ТРЦ "пустой" территории.

Также довольно распространенным является случай, когда собственник в целях небольшой экономии на стадии строительства, устраивал общую вытяжную систему для зоны фудкорта и всего остального здания. Так, в дальнейшем ему приходилось тратить значительные суммы на то, чтобы вычищать всю вентиляцию от "отходов" устроенных в нем кафетериев и зон общепита. Как итог, экономия на начальном этапе вылилась в огромные ежегодные расходы.

В случае с профессиональной управляющей компанией такая ситуация маловероятно. Ведь УК заинтересована в успешной и выгодной эксплуатации объекта недвижимости на протяжении всей его работы потому, что от этой успешности зависит и ежегодное денежное вознаграждение УК.

УК - долгосрочный партнер

Заглянув вперед, давайте вообразим что столь желанный ТРЦ строится полным ходом и пришла пора начинать общение с будущими арендаторами торговых площадей. Будем считать, что от услуг профессиональной управляющей компании на стартовом этапе мы отказались. Здесь у нас опять таки существует дилемма - подбирать пул арендаторов собственными силами или привлекать профессиональную компанию брокериджа. Что касается первого варианта, то часто в этом случае у собственника будущего ТРЦ попросту не хватает опыта и знаний, чтобы подобрать действительно грамотных и выгодных арендаторов. Во втором же случае, как и с консалтинговыми компаниями, компания, занимающаяся брокериджом заинтересована "надобностями" клиента только на стадии наполнения ТРЦ, дальше же контракт будет выполнен, деньги получены и брокеру уже не важно какое будущее ждет его бывшего клиента. В свою очередь, если сотрудничать с управляющей компанией, то ей опять же выгодно, чтобы объект недвижимости под ее управлением был как можно более выгодным и эффективным. Поэтому, в отличии от компании брокера, УК будет искать арендаторов, рассчитывая на долгосрочную перспективу в работе с ними. 

Так, вместо желания брокера "содрать" с арендатора побольше на стадии заполнения, УК будет искать наиболее выгодный долгосрочный вариант и где-то пойдет на уступки, а где-то запросит максимально возможные арендные ставки.

Кадровый вопрос

Кадровый вопрос, связанный с эксплуатирующей командой, является одни из важнейших. 

Так, у собственника может возникнуть масса осложнений как на стадии поиска этого персонала, так и на стадии его работы. Например, еще за пол года до запуска объекта в эксплуатацию, надлежит определить профессионального стартап-менеджера, который будет заниматься созданием эксплуатирующей команды, выбором компаний, привлекаемых на аутсорсинг, формированием бюджета на первый год эксплуатации и регулировать прочие подготовительные процессы. Данной деятельностью должен заниматься профессионал высокого класса, обладающий значительным опытом, которого найти своими силами будет довольно сложно, в то время как у управляющей компании такой специалист присутствует на постоянной основе.

Начав формирование эксплуатирующей команды, стартап-менеджер тоже столкнется с кадровыми проблемами. Ведь для того, чтобы создать эффективное эксплуатирующее подразделение нужно привлечь 4-5 специалистов высшего звена. В то же время у управляющей компании они уже есть и находятся в центральном офисе. Кроме того, топ-менеджеры УК занимаются также и арендными отношениями, финансовыми потоками и рекламой, а не только технической эксплуатацией, как будет в случае создания собственником собственного эксплуатирующего подразделения.

Следующим шагом будет формирование эксплуатирующей команды, где опять таки обнаруживается множество кадровых неувязок. Так, например, где собственник ТЦ будет искать специалистов в области обслуживания эскалаторов, если его ТРЦ открыт где-нибудь в области. Придется искать специалиста в ближайшем городе, а это тоже довольно сложно и неудобно. Кроме того, при вводе в эксплуатацию нового оборудования, опять придется искать специалиста, либо же переобучать старый кадровый состав. Что довольно затратно и долговременно. Если же работает УК, то с подбором кадров все обстоит гораздо проще. Она может отобрать на месте адекватный персонал и обучить их на уже имеющихся под ее управлением объектах. То же самое касается и их переобучения.

Заключение

Из изложенного выше обрисовывается однозначный вывод - нанимать УК для управления недвижимостью нужно обязательно, ведь это обернется как временной, так и значительной денежной экономией. Кроме того, объект, находящийся под контролем профессиональной УК, будет работать гораздо более эффективно, чем без него.

Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras.ru