Покупка коммерческой недвижимости. Порядок действий

При покупке коммерческой недвижимости следует придерживаться следующего порядка действий:

I. Изучение рынка недвижимости

Перед приобретением объекта коммерческой недвижимости в собственность, нужно изучить рынок недвижимого имущества. Наиболее престижным на сегодняшний день считается нежилой фонд, а именно помещения, находящиеся в центре больших городов России. Цена на них варьируется в соответствии с классом недвижимого имущества.

II. Принятие решения о совершении сделки купли-продажи общим собранием акционеров и советом директоров

Для ОАО или ЗАО крупной сделкой является:

Сделка (заем, залог, кредит) или взаимосвязанные сделки покупки или отчуждения недвижимости, стоимость которой выше 25% от балансовой стоимости активов, определенной на последнюю отчетную дату по данным бухгалтерских отчетов, кроме сделок, совершенных ввиду хозяйственной необходимости.

При приближении суммы предполагаемой сделки к 25-50% от балансовой стоимости активов, сделка считается крупной и для ее заключение необходимо одобрение совета директоров (при временном отсутствии совета директоров, данную функцию выполняет общее собрание акционеров). При одобрении крупной сделки, нужно учитывать мнение всех членов совета директоров, при этом голоса его выбывших членов учитывать не нужно.

Если единогласие совета директоров не достигнуто, то вопрос одобрения сделки передается общему собранию акционеров. Который и должен большинством голосов вынести свое решение. Большинством голосов в данном случае принято считать три четвертые от всех участников собрания акционеров организации.

В документах о решении одобрения сделки в этом случае должны быть указаны:

• Лица, участвовавшие в процессе принятия решения;

• Выгодоприобретатели;

• Цена и предмет искомой сделки.

Для ООО крупной сделкой является:

Сделка или взаимосвязанные сделки покупки или отчуждения недвижимости, стоимость которой выше 25% чем стоимость имущества за последний бухгалтерский отчетный период. Крупной сделкой не является сделка, совершенная ввиду хозяйственной необходимости. Стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать, что для заключения крупной сделки нет необходимости получать одобрение со стороны его участников и совета директоров. Если же устав такого не предусматривает, то решение о заключении крупной сделки принимает общее собрание участников большинством голосов. Здесь снова стоит уточнить, что устав ООО может предусматривать необходимость большего числа голосов для заключения сделки. Также, при образовании в ООО совета директоров, устав может относить обязанность принятия решения о совершении крупной сделки к его компетенции.

III. Договор купли-продажи недвижимости

Подыскав подходящий объект коммерческой недвижимости и приняв решение о его приобретении, нужно заключать договор о купле-продаже с собственником объекта. В этом договоре должны быть указаны следующие данные:

• Документ, позволяющий точно определить недвижимость, подлежащую передаче.

• Документ, определяющий земельный участок на котором расположена недвижимость, либо другую недвижимость, в состав которой входит определенное в договоре недвижимое имущество.

• Цена.

Передача недвижимости производится по передаточному акту, который подписывают обе стороны. В этом акте должны быть данные, идентифицирующие продаваемую недвижимость.

Примеры договоров о покупке коммерческой недвижимости вы можете найти на нашем сайте www.knkras.ru в разделе «Полезная информация».

IV. Бюро технической инвентаризации (БТИ)

Следующим шагом нужно посетить БТИ, находящееся по месту нахождения недвижимости. В этой инстанции потребуют следующие, нотариально заверенные, копии документов:

• Заявление на инвентаризацию.

• Подтверждение оплаты за проведение инвентаризации.

• Свидетельство регистрации.

• Учредительные документы.

• Подтверждение полномочий действовать от имени юр. лица.

• Удостоверение личности (для ПБЮЛ).

• Свидетельство государственной регистрации (для ИП).

• Договор о купле-продаже объекта недвижимости.

Следует уточнить перечень необходимых документов в БТИ. После подачи документов БТИ назначит дату проведения инвентаризации. После проведения которой будет выдан поэтажный план, экспликация помещения и паспорт БТИ.

V. Земельные правоотношения

Следующим шагом будет переоформление земли на себя. Для этого потребуется заключить с земельным комитетом договор аренды земельного участка на котором расположен искомый объект недвижимости. Чтобы это сделать, нужно предоставить в комитет следующий перечень документов:

• Заявление о переоформлении права на землю

• Подлинник и копия договора аренды земли предыдущего арендатора.

• Копия учредительных документов.

• Копия свидетельства о регистрации.

• Документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица.

• Копия свидетельства о государственной регистрации (для ПБЮЛ).

• Подлинник исторической справки.

• Подлинники документов БТИ (технический паспорт, поэтажный план, форма 1а).

Точный перечень документов может уточнить земельный комитет. Также необходимо провести кадастровый учет земли. Кроме того, помимо заявления о переоформлении права на землю нужно подать в комитет заявление на проведение замеров, после чего будет назначена экспертиза. Вследствие экспертизы будут произведены замеры занимаемой площади и составлен кадастровый план. После окончания процедуры переоформления земельный комитет должен выдать переоформленный договор аренды и кадастровый план.

VI. Регистрация прав собственности

Получив все нужные документы, нужно будет отправиться в Управление Федеральной регистрационной службы для регистрации перехода прав собственности. Они, в свою очередь, затребуют следующий перечень документов:

• Заявление на регистрацию перехода права собственности.

• Подтверждение оплаты регистрации.

• Подлинник и копия учредительных документов.

• Удостоверение личности.

• Документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица.

• Подлинник договора купли-продажи недвижимости.

• Подлинник и копия договора аренды земельного участка.

• Копия и подлинник кадастрового плана, удостоверенные земельным комитетом.

• Подлинник и копия поэтажного плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера и утвержденный БТИ.

Получив правоустанавливающие документы на государственную регистрацию прав, должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгу учета документов. После будет выдана расписка о получении документов с их перечнем и указанием даты их получения. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. После чего и начинается сама процедура регистрации.

VII. Договора на коммунальные услуги

Следующим шагом будет процедура перезаключения договоров на предоставление коммунальных услуг. Для этого будет необходимо обратиться в следующие структурные подразделения коммунального хозяйства:

• Служба обеспечения энергоснабжения;

• Служба обеспечения водоснабжения;

• Служба обеспечения теплоснабжения;

• Городская телефонная сеть.

Энергоснабжение. Договоры на снабжение электрической энергией заключаются в службах обеспечения энергоснабжения по месту нахождения объекта недвижимости. Порядок оформления и заключения договоров должны уточнить соответствующие отделения.

Водоснабжение

Для заключения договора с этой службой нужно подать следующий перечень документов:

• Заявка с указанием объектов, присоединенных (присоединяемых) к системе водоснабжения и канализации, данных о субабонентах и объемах водопотребления и водоотведения сточных вод абонента и субабонентов.

• Учредительные документы.

• Свидетельство о государственной регистрации.

• Договор о купле-продаже объекта недвижимости.

• Документы, подтверждающие право собственности на устройства и сооружения для присоединения.

• Документы, разрешающие присоединение.

• Схемы системы водоснабжения и канализации.

• Баланс водопотребления и водоотведения.

• План мероприятий, призванных рационализировать использование питьевой воды и сократить сброс сточных вод.

Бланки договоров и более конкретный список документов можно получить в соответствующем отделении.

Теплоснабжение

Для оформления и заключения договора на обеспечение теплом следует обращаться в службу теплоснабжения, обслуживающую соответствующий Административный округ.

Городская телефонная сеть

Для заключения договоров о предоставлении услуг связи нужно обращаться в соответствующее подразделение по месту нахождения объекта недвижимости

Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras.ru