Что нужно знать перед строительством, чтобы вашу постройку не снесли

Возведение нового здания или сооружения является одним из способов приобретения права собственности на недвижимость, предусмотренных статьей 8 Гражданского кодекса РФ.

Лицо, собирающееся осуществить строительство и понести в связи с этим серьезные финансовые затраты, должно быть уверено, что построенный им объект не будет признан самовольной постройкой.

Для этого необходимо помнить о соблюдении нескольких установленных законом правил.

В первую очередь, застройщику нужно убедиться в наличии у него соответствующих прав на земельный участок, на котором он осуществляет строительство (право собственности, действующий договор аренды с правом возведения на участке объекта, сервитут и т.п.).

Правовой режим конкретного земельного участка (то, как можно использовать этот участок)   определяется Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта, поскольку возведенный объект недвижимости по своему назначению всегда должен соответствовать установленному виду разрешенного использования земельного участка, который имеет большое практическое значение для застройщика. Важно понимать, что если этими Правилами на участке разрешено, к примеру, возведение индивидуального жилого дома, нельзя на нем строить магазин или шиномонтажную мастерскую.

В специально установленных законом случаях допускается размещение объектов на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления таких земельных участков под строительство и установления сервитутов (например, вопроводы и водоводы, линейные сооружения канализации, линии электропередачи и др.).

Во-вторых, застройщик должен соблюдать параметры разрешенного строительства – создаваемый объект не должен быть больше разрешенного по площади, этажности и другим техническим (инженерным) характеристикам. Например, в соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом не может иметь количество этажей более чем три.

Для земельных участков, относящихся к зонам, имеющим специальный режим (полоса отвода железной дороги, придорожная полоса автомобильной дороги, зона охраны объектов культурного наследия и пр.) законом установлено, что строительство допускается только с разрешения уполномоченных органов и организаций, а в некоторых случаях оно вообще запрещено.

В-третьих, для того, чтобы построить объект, застройщику нужна проектная документация (проект строительства), который, как правило, должен пройти соответствующую экспертизу в порядке, установленном ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Четвертый момент – в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ для большинства объектов недвижимости требуется получение Разрешения на строительство

Какой именно орган должен выдать такое разрешение зависит от назначения объекта недвижимости, его технических характеристик и других обстоятельств, поскольку законодатель установил разный порядок выдачи разрешений на строительство для жилых домов, гидротехнических сооружений, протяженных линейных объектов, объектов культурного наследия, буровых скважин и др.

В соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса РФ при окончании строительства застройщику, как правило, выдается Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (до 30.12.2004 ввод объекта в эксплуатацию оформлялся актом государственной приемочной комиссии).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

Для обращения в регистрирующий орган у заявителя, как правило, должны быть в наличии правоустанавливающие документы на земельный участок, проект, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В зависимости от конкретной ситуации, требования к пакету документов, необходимых для регистрации прав на новую постройку, могут иметь свою специфику.

Если недвижимость не завершена строительством, при необходимости на нее также можно оформить права, имея на руках разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на землю и технический план объекта.

Чем страшна самовольная постройка?

Таким образом, застройщик должен соблюсти все указанные выше требования к создаваемому объекту недвижимости и иметь необходимые документы, иначе постройка будет являться самовольной.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По закону лицо не приобретает на такую постройку право собственности. Оно не вправе ею распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу. Расходы, связанные со сносом будут в этом случае возложены на застройщика. По сути, застройщик понесет расходы дважды – на постройку объекта и практически в такой же сумме на его снос.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только в судебном порядке, что занимает большое количество времени и потребует дополнительных финансовых затрат.

К сожалению, порядок оформления прав на недвижимость, введенный с 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», еще более усложнился. Очевидно, что правильное оформление документов, необходимых для строительства и последующего ввода объекта в эксплуатацию требует наличие большого опыта и знаний в различных областях законодательства: гражданского, земельного, водного, лесного, в области градостроительной и архитектурной деятельности, и пр. Неспециалисту самостоятельно разобраться во всех тонкостях законодательства и оформить документы просто невозможно.

В такой ситуации в целях экономии и сил, и средств, правильнее будет обратиться за квалифицированной правовой помощью к юристам, специализирующимся на вопросах создания и последующей регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости.

Татьяна Краснопеева

Эксперт по юридическим вопросам  в коммерческой недвижимости