7 преимуществ арендного бизнеса или Стоит ли вкладывать в коммерческую недвижимость?
Какие преимущества дарит своим владельцам арендный бизнес? Многие видят лишь возможность уехать жить (или долго отдыхать) в теплых странах. Но на самом деле собственники, купившие коммерческую недвижимость и сдающие ее в аренду, получают сразу несколько преимуществ. Давайте рассмотрим основные преимущества арендного бизнеса:
1. Пассивный денежный поток. Т.е как в рекламе «мы сидим, а денежки идут». Это как собственный пенсионный фонд и страхование жизни и потери трудоспособности в одном флаконе:
Личный пенсионный фонд, который не зависит от колебаний запасов денег у правительства. Кроме того, в отличие от взносов в пенсионный фонд не нужно ждать наступления пенсионного возраста, чтобы начать жить полной жизнью.
Долгосрочная страховка, которая будет кормить вас, если вдруг вы лишитесь основного дохода (уволились с работы, прогорел основной бизнес или стали нетрудоспособны). Так же он будет кормить вашу семью, если вас вдруг не станет. Причем в отличие от страхования жизни – не разово, а постоянно. Арендный бизнес можно передать по наследству.
2. Работа с одним постоянным клиентом (небольшим количеством). Это тоже преимущество от многих других бизнесов. Здесь отношения выстраиваются сразу с долгосрочной перспективой. Выстроив доверительные отношения сразу, вы еще долго будете получать дивиденды в виде своевременной оплаты счетов за аренду, понимания ситуации в бизнесе арендаторов (для дальнейшего планирования) и других. Но это наука на грани с искусством. Как раз то, что отличает арендный бизнес от просто сдачи помещения в аренду.
3. Возможность жить в другом городе/ стране. Многие их собственников с которыми мы общаемся сами живут в других странах. Кто-то предпочитает Европу (в основном Испанию), а кто-то переехал в Азию (чаще всего в Тайланд). Правильно построенный арендный бизнес позволяет жить в другой стране (хотя бы холодной зимой). За счет того ,что доходность по коммерческой недвижимости выше, чем по жилой вы можете позволить себе нанять управляющего или воспользоваться услугами управляющей компании (которая будет собирать платежи и высылать их вам).
4.Простота аутсорсинга технического сопровождения. Зачастую, на случай технических неисправностей достаточно дать подробную инструкцию, в каких ситуациях, куда необходимо звонить. Сломалась сантехника – телефон управляющей компании дома, Проблемы с электрикой - номер телефона электрика (аварийной службы и вашего проверенного подрядчика – вы можете и не оплачивать счета за ремонт, но именно ваш электрик ничего там не «нахимичит»).
Когда объект довольно большой (офисный центр, складской комплекс и т.п.) конечно необходимо уже создавать управляющую компанию. Этим вопросом в ней может заниматься «Главный инженер» в одном лице, который все дополнительные услуги будет держать на аутсорсинге. Он будет только контролировать выполнение работ и адекватность цен (выбор исполнителя). Можно отдать все специализированной управляющей компании – но это уже по желанию и предложению на рынке (не в каждом городе есть хорошая УК и это далеко не всегда дешевле).
5. Минимальные деньги/усилия на ведение бизнеса. Если сравнивать арендный бизнес с другими, то здесь есть ряд преимуществ, которые позволяют минимизировать затраты и время. Особенно, если знать нужные инструменты: · - построение системы привлечения арендаторов (собственные сайты, спец.площадки, поисковые системы, соц.сети;
- выстраивание системы повышения интереса у потенциальных арендаторов (CRM система, e-mail маркетинг и др.)
- построение системы коммуникаций с существующими клиентами (e-mail маркетинг, соц.сети и пр.)
- и другие системы и инструменты позволяющие экономить ваше время не теряя в качестве услуги.
Это не значит, что арендным бизнесом можно совсем не заниматься. Заниматься им нужно (именно как бизнесом)! Очень многие собственники, которые просто сдавали помещение, сейчас чувствуют себя неуютно в этой роли.
До 2008 года можно было просто выбрать очередного арендатора из очереди, подписать договор и обозначить номер счета, на который необходимо переводить деньги. Сейчас все кардинально изменилось! Но собственники, которые максимально близко подошли к концепции арендного бизнеса чувствуют себя намного увереннее других участников рынка (и получают больший доход с квадратного метра). Подробнее о построении арендного бизнеса и используемых для этого инструментах я напишу в отдельной статье.
6. Независимость от уровня инфляции и других подобных факторов. Вы защищены (насколько это в принципе возможно) от всевозможных деноминаций, инфляций, дефицита бюджетов. У вас в любом случае есть актив, который сам по себе имеет ценность, а так же ежемесячно приносит доход.
7. Минимальные налоговые риски. В данном бизнесе держат свои состояния очень много очень богатых и влиятельных людей в нашей стране (да и во всем мире). Поэтому сюда в последнюю очередь придет повышение налоговой ставки и т.п. Я сейчас не говорю об изменении налогообложения и переводе базы на кадастровую стоимость. Основной удар в этом случае примет на себя старый фонд коммерческой недвижимости (платежи по которому сейчас минимальны).
Здесь немного другая история – все влиятельные люди на своих землях уже давно построили новые объекты и платят за них налоги. А вот старый фон минимизировав налоги может снижать ставки аренды… Но это уже совсем другая история – покупая новые объекты вы все равно заплатите рыночную стоимость и для вас текущие изменения налоговой базы не будет играть никакого значения.
Вывод: Арендный бизнес сулит немало преимуществ относительно других видов бизнеса и так же многих финансовых инструментов. Но не спешите все бросать и бежать покупать себе коммерческую недвижимость. Нужно всегда помнить - это все-таки тоже бизнес.
О том, какие есть риски при сдаче коммерческой недвижимости в аренду, мы обсудим в следующей статье
Выбор формата арендного бизнеса
Выбор помещения под арендный бизнес
Желаю удачи! Куприянов Георгий.
Эксперт в продвижении коммерческой недвижимости и построении системы арендного бизнеса.
Вернуться к списку "Советы экспертов"
8(903)922-48-83