Верный формат сдаем, товарищи! или Как выбрать помещение под арендный бизнес

Другая востребованная категория – помещения до 100 кв. м. Не занятая пока ниша – площадки-инкубаторы для мелкого бизнеса под небольшое производство и хранение. Правда, к площадям там будут предъявляться повышенные технические требования: например, важны высота потолков или район размещения комплекса в городе. Есть много нюансов и в плане доходности таких площадок – потребуется серьезная аналитика от профессионалов.

Торговые центры. Хороший вариант, если вам нравится работать с арендаторами, «сидящими» на трафике: аптеками, сотовыми операторами, продавцами бытовой техники и т.д. Но даже не подводным камнем, а целым айсбергом здесь является управляющая компания. От того, как она продвигает ТЦ (и продвигает ли вообще), зависит качество посетителей. И совсем не редки случаи, когда универсальный ТЦ с крупным супермаркетом в качестве якорного арендатора, вдруг переквалифицируется в, скажем, мебельный – при заключении договора с крупным мебельным арендатором. Понятно, что аптека и салон сотовых вряд ли выживут на сниженном трафике покупателей.

При крупных инвестициях рекомендуем еще внимательнее оценивать концепцию ТЦ: в последние годы их количество (в расчете на 1000 человек населения) вывело Красноярск в тройку лидеров по Сибирскому федеральному округу.Низкая стоимость квадратного метра (от 40 000 р.) – сигнал о том, что данный центр явно не преуспевает на рынке!

Офисные центры. Вариант для инвестирования сумм от 3 млн. рублей. Покупая площади здесь, вы также отдаетесь во власть управляющей компании, но ее возможные промахи не так страшны: риск неуспешного продвижения центра или смены концепции здесь ниже. Кстати, наличие управляющей компании дает и преимущество: вы снимаете с себя головную боль по техническому управлению объектом (уборка, ремонт).

Весьма неприятно бывает ограничение по часам работы: для многих арендаторов (например, турагентств) поток клиентов начинается как раз после окончания общепринятого рабочего дня.
На что надо смотреть:насколько раскручен сам ОЦ, оказывает ли управляющая компания услуги брокериджа (посреднические услуги в помощи арендаторов), насколько реально заполнены площади.Как мы писали в прошлой статье, весьма вероятно наличие у ваших соседей объявлений о более низкой арендной ставке – этот маленький факт может осложнить вам жизнь, нужно держать и это в зоне внимания.

Стрит ритейл. Порог входа в этом формате чуть выше – от 5 млн. рублей. Ваши клиенты – продуктовые магазины и различные офисы по обслуживанию конечных потребителей. 

Плюс покупки площадей на первых этажах – вы всегда обладаете помещением целиком, а значит, ваши арендаторы имеют объективную информацию по количеству и качеству покупательского трафика, вольны устанавливать любой график работы и вешать любую вывеску.

Тонкость расчета окупаемости в том, что арендаторам придется платить не только за полезную площадь (как в ОЦ), но и за различные технические помещения. 

Еще один минус, пожалуй, – вы привязаны к сдаваемому помещению. Любые хозяйственные вопросы вам придется решать самим. Исключение – крупные арендаторы со своими подрядчиками.

Ну, и здесь крайне важно знать особенности бизнеса арендаторов, чтобы оценить их рентабельность в вашем помещении. Основные факторы оценки – наличие рядом сильных конкурентов и количество покупателей.Например, в историческом центре продуктовому магазинчику просто не выжить: здесь все дома до пяти этажей – и емкость рынка не позволяет содержать магазин нужной площади.

Осторожно, мошенники! Инвесторы стрит-ритейла нередко попадают в такую ловушку: покупают не самое удачное помещение, но – о чудо! – уже с интересным арендатором, который еще и платит по довольно высокой ставке.Затем проходит пара месяцев – и арендатор требует снижения ставки, а то и вовсе съезжает. Так, к сожалению, бывает, когда он в сговоре с продавцом помещения.

Как этого избежать? Покупать у крупных строительных компаний. Согласитесь, например, «Монолит холдингу» нет смысла вступать в сговор с арендаторами в ЖК "Преображенский город", когда главный доход застройщика – продажа квартир. А чем раньше компания найдет арендаторов и чем серьезнее они будут, тем привлекательнее будет сам комплекс.

Приобретать офисные площади с уже действующими арендаторами, безусловно, тоже заманчиво. В этом случае совет тот же – ищите крупный офисный центр с хорошей историей. Руководство БЦ «Вертикали», например, отмечает еще и важность постоянной маркетинговой поддержки центра в целом. Нужно иметь в виду, что в передовых офисных центрах задача привести клиента стоит не только перед арендатором, но и перед самим центром. Об офисном брендинге мы уже писали ранее.

Кстати, когда вы покупаете офисные площади с арендаторами, вам еще и легче рассчитать рентабельность: уже есть реальные счета управляющей компании за эксплуатацию, эти цифры могут дать объективную картину.

Итак, купить прозрачный арендный бизнес в нашей стране все еще не так просто. Но рынок развивается, и первый шаг в снижении ваших рисков – несомненно, грамотный выбор формата. В чем и желаем вам удачи! А познакомиться с остальными советами из серии "Особенности арендного бизнеса" можно тут:

Риски арендного бизнеса

Арендный бизнес как система

1.   7 преимуществ арендного бизнеса

Выбор помещения под арендный бизнес

Куприянов Георгий,

 

Эксперт в продвижении коммерческой недвижимости и построении системы арендного бизнеса.