Зри в чек-лист или Как выбрать помещение под арендный бизнес

И поэтому речь пойдет в основном о форматах офисного центра и стрит-ритейла. Средними считаются инвестиции от 3 млн руб., но чаще они составляют 5-12 млн. В форматах офисного центра и стрит-ритейла красноярский рынок предлагает немало вариантов – и важно иметь верные критерии отбора. 

1. Обязательно уточните время простоя помещения без арендатора (если это не только что построенные площади). Рассчитывать, что с новым владельцем вдруг увеличится спрос на помещение – не стоит. 

2. Подумайте о тех видах бизнеса, под которое данное помещение подойдет. На самом деле это неочевидный вопрос, к которому полезно привлечь экспертов, здесь легко ошибиться, а ошибка может стоить дорого. Например, торговые сети, кроме непосредственно трафика, будут учитывать кучу нюансов:от технических параметров (высота потолков, наличие зоны разгрузки) до поведенческих (привыкли ли покупатели ходить по этой улице). 

3. Важный вопрос - кто был прошлым арендатором и почему он съехал. Будет нелишним узнать номер телефона руководителя съехавшего бизнеса и узнать правду из первых рук. Гиблый случай – если бизнес здесь вел сам владелец помещения: тогда вы никогда не узнаете, чем оказалось плохо это место. 

4. Документы на собственность должны полностью соответствовать помещению. Если вы видите перепланировку и она не узаконена, с этим вариантом лучше попрощаться: есть риск, что когда-то именно вам придется возвращать помещение в его первоначальный вид. 

1. Приложите максимум усилий, чтобы выяснить – не вступили ли в сговор арендатор и продавец. Ранее мы писали о подводных камнях этой ситуации. Для выяснения правды рекомендуем поднять договор аренды, все дополнения и платежки (или движения по карте) и проверить, насколько своевременны были выплаты. 

Увидите задержки – не постесняйтесь спросить собственника, как он добивался своих денег. Здесь все средства хороши, например, попробуйте поговорить с руководителями бизнесов в соседних помещениях, с персоналом… 

2. В долгосрочном договоре особенно внимательно отнеситесь к пункту об индексации платы за помещение. Его формулировки должны быть прозрачны (ежегодный размер в процентах или привязка к уровню инфляции). Увидев в договоре с федералом что-то вроде: «если рынок повышается», –можете забыть о повышении арендной ставки. Вам придется доказывать, что движение на рынке есть, а это фактически невозможно, так как официальной статистики, помимо аналитики отдельных компаний, не существует.

3. Соберите историю арендатора.Вам в помощь официальный сайт компании, а также ресурсы, хранящие его версии от разных дат. Смотрите на адрес и телефоны компании – сколько времени она реально размещалась здесь. Возможно, контакты остались на досках объявлений. Ну, и крайний способ – заказать выписку из ЕГРЮЛ (сейчас и в электронном виде).

 4. Выясните планы арендатора. Здорово, если вам удастся поговорить с ним по душам и выяснить, планирует он расти или сокращаться, какая ситуация сейчас в его отрасли в целом, не угрожает ли ему приход федеральных компаний и какие векторы развития намечены внутри бизнеса. 

5. Важно - узнать долговую нагрузку арендатора. Тут все средства хороши – от балансов в открытом доступе до «собственных источников». 

6. Имеется ли план «Б» в виде потенциальных арендаторов на замену текущему? Лишним точно не будет! Мы всегда за взвешенный и аргументированный подход, поэтому порекомендуем и проконсультироваться с экспертами. Ведь на кону деньги, ваши деньги! 

Если вы инвестируете в стрит-ритейл, пусть это будет консультант по развитию бизнеса, к которому обращаются ваши потенциальные арендаторы, выбирая место. Он осветит ситуацию по нескольким форматам и расскажет о конкуренции в планируемой сфере. К примеру, для аптеки оценит товарооборот близлежащих аптек, покупательскую способность жителей в шаговой доступности – вплоть до будущего среднего чека арендатора. Вы получите «удочку» в виде именно тех бизнес-показателей, на которые клюет ваш арендатор, и вместо: «смотрите, как тут красиво», – встретите его цифрами. Пока немногие собственники могут этим похвастать. 

Второй «заяц», убиваемый в этом случае, – внесение вас в пул помещений, которые ваш консультант предлагает собственникам бизнесов: ведь он по вам уже все рассчитал. Полезен будет и хороший консультант по недвижимости. Он не будет оперировать расчетами, но расскажет, какие направления сейчас развиваются, кто приходит в город, кто наоборот – закрывается. Кстати, вполне возможно, консультант отговорит вас от конкретно этого помещения в пользу другого, но будьте осторожны: помните о комиссии, которую он может получать от собственника другого помещения. 

Отдельный вариант – пройти обучение самому. Вы научитесь делать необходимые расчеты и овладеете языком потенциальных арендаторов, чем сильно добавите их доверия вам. Ну, и убавите у них желания необоснованно просить скидку.

Стоит ли заморачиваться? Ради одного помещения, возможно, и нет, но опыт показывает, что собственники быстро входят во вкус регулярного комфортного получения денег. Так что, если вы планируете продолжать инвестиции, то разумно подготовиться и не рисковать суммами в 15-20 млн. 

Напоследок традиционный лайфхак: обращайте внимание на уже сданные помещения от застройщиков. Например, в БЦ "Вертикали" возле «Планеты» уже сидят арендаторы, а значит, вы можете построить модель арендного бизнеса, основываясь на истории их реальных платежей.  

Также обратите внимание на жилые комплексы, куда для развития инфраструктуры привлекают хороших арендаторов. Правда, строители зачастую «не в рынке» по арендной ставке, поэтому советуем изучить договор, чтобы понять, как можно изящно ее повысить. 

Пусть ваш поиск нужного помещения станет максимально простым и технологичным. А посмотреть остальные советы из серии "Особенности арендного бизнеса вы можете здесь:

7 преимуществ арендного бизнеса

Риски арендного бизнеса

Арендный бизнес как система

Выбор формата арендного бизнеса

 

Эксперт в продвижении коммерческой недвижимости и построении системы арендного бизнеса.